WEG Beschluss zur Installation

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huschhusch
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Ich habe gerade gesehen das die Formulierungshilfe für die WEG Versammlung vom ADAC bereits an die neu beschlossene WEMoG Reform angepasst wurde: https://assets.adac.de/image/upload/v15 ... qlksjr.pdf

Dazu ein paar Fragen:
- Statt "Ich bitte Sie daher den Antrag auf Gestattung zur Errichtung der Ladeeinrichtung auf die Tagesordnung
der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen", sollte statt der freundlichen Bitte nicht darauf gedrungen werden, das juristisch korrekt (ich bin Laie, aber "beschließt" scheint das Zauberwort zu sein) ein TOP "Die Eigentümerversammlung beschließt die Errichtung von Ladeeinrichtungen nach § 20 Absatz 2 WEG" aufgenommen wird (mit Bitte um Bestätigung)?

- Sollte der Beschluss bereits eine Verpflichtung für alle (auch später hinzukommende) zur Teilnahme an einem gemeinsamen Lastmanagement beinhalten? (und hierzu bereits einen Hersteller [proprietäre Standards, kann veralten] oder Schnittstellen vorschreiben [z.B. >= OCPP 1.6 oder EEBUS] - wobei hier unklar ist ob das ausreichend ist, also evtl. trotz Standard inkompatibel zu Geräten wie ChargePilot, etc.)?

- Statt "Die anfallenden Kosten für die Installation der Ladeeinrichtung auf meinem Stellplatz – sowie die anfallenden Stromkosten für das Laden (ausgewiesen
durch gesonderten Stromzähler) werden von mir übernommen" würde ich gerne neutraler formulieren. Macht es Sinn so etwas wie eine Nutzergemeinschaft zu definieren, welche die Installationskosten trägt? Später hinzukommende müssten sich dann nachträglich an bereits geleistete Investitionen beteiligen. Und wie würde man dann sinnvollerweise Privateigentum vom Eigentum der Nutzergemeinschaft trennen? Alles bis auf die WB gehören der Nutzergemeinschaft? Ausstieg aus Nutzergemeinschaft ist nicht vorgesehen? Und zur Verbrauchsabrechnung: Vorsehen würde ich einen gemeinsamen Stromzähler + WB mit MID Zählern. Macht da eine normale Hausverwaltung die Abrechnung (Zähler Grundkosten entsprechend Teilnehmer, gesamt Stromverbrauch prozentual nach MID Zähler aufgeteilt), muss dafür ein Dienstleister ran (Backend) oder regelt man sowas besser innerhalb der Nutzergemeinschaft?


Sorry für die vielen Fragen. Über Antworten oder andere wichtige Tipps die es zu berücksichtigen gilt würde ich mich sehr freuen!
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Re: WEG Beschluss zur Installation

Schlapperklange
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Ich beschäftige mich auch schon eine Weile mit dem Thema.
Unsere TG hat einen eigenen Stromanschluss.
Ich bin mit unserem Verwalter in Kontakt und möchte eine Wallbox am eigenen Stellplatz installieren lassen, wobei ich der erste in dieser TG wäre. Einige Leute haben schon Steckdosen (darunter auch mehrere mit Drehstrom, 16A) an ihren Stellplätzen. Nimmt man einen Gleichzeitgkeitsfaktor von 1 an, so würden schon alle Steckdosen unter Volllast den Anschluss überlasten. Bisher lädt aber nur ein Plugin-Hybrid mit Ladeziegel, es gibt keine Probleme. Wenn aber mehr als eine 11kW Wallboxen installiert und gleichzeitig betrieben würden, wäre schon nicht mehr genug Anschlussleistung da (diese beträgt derzeit 3x35Ax230V=24kW). Etwas Puffer für die Beleuchtung, und wenn mal jemand das Auto mit dem Staubsauger reinigt, muss man ja noch lassen. Ggf. kann man natürlich die Leistung an den Wallboxen niedriger einstellen, ist aber auch keine nachhaltige Lösung. Irgendwann reicht es einfach nicht mehr.

Der Verwalter schlägt vor, eine Interessengemeinschaft zu gründen. Diese bräuchte keine Rechtsform, würde jedoch gegenüber der EG gesamtschuldnerisch haften. Jeder Interessent, der z.B. oberhalb einer bestimmten Leistung lädt, müsste der IG zwangsweise beitreten. Hierfür wäre natürlich ein entsprechender EG Beschluss erforderlich. Die IG wäre dann für die Verteilung der Leistung, incl. ggf. Erhöhung der Anschlussleistung, Lastmanagement, etc. zuständig, und müsse die Kostenaufteilung unter sich regeln. Der EG (denen, die kein Auto laden) dürfen keine Kosten entstehen. Die Stromversorgung der "restlichen EG" muss jederzeit sichergestellt sein.
Die IG müsste sich dann eine Satzung geben, die auch Austritte regelt.

Problematisch in dem Zusammenhang sind u.a. die Steckdosen. Je nach technischem Aufwand, der durch die IG betrieben wird, könnte der "Eintrittspreis" vor allem am Anfang, wenn es noch wenige IG Mitglieder gibt, hoch sein. Der Anreiz, das eigene Auto an einer vorhandenen Steckdose zu laden, oder sogar noch neue Steckdosen für diesen Zweck installieren zu lassen, wäre hoch. Allerdings würde dadurch die faire Aufteilung der Kosten und der Leistung umgangen (da sich die Steckdosen nicht einem Lastmanagement unterziehen lassen). Ich habe daher vorgeschlagen, nicht eine Leistung als Kriterium für die IG Zwangsmitgliedschaft aufzustellen, sondern die Ladebetriebsart. Jeder der mit Ladebetriebsart 2-4 lädt, muss in die IG.
Hier stehen wir gerade in der Diskussion.

Jede WB bekäme einen eigenen Zähler, so, wie bei den Steckdosen. Der Verwalter liest und rechnet jährlich ab. Letztlich hängt das aber auch vom zukünftig ausgewählten Lastmanagement-System ab.

Es dürfte nicht leicht sein, einstimmig einen Beschluss zu treffen. Insgesamt erscheint das mit der IG etwas formell. Der Verwalter, der ansonsten gute Arbeit macht, sagt aber, dies sei die einzige Möglichkeit, das rechtlich sauber aufzusetzen.

Re: WEG Beschluss zur Installation

KlareWorte
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Der Verwalter schlägt vor, eine Interessengemeinschaft zu gründen. Diese bräuchte keine Rechtsform, würde jedoch gegenüber der EG gesamtschuldnerisch haften.
Solch ein Konstrukt gibt es nicht. Schwachsinn. Damit würdet ihr automatisch eine GBR gründen. Mit allen Nachteilen. Völlig überflüssig und auch rechtswidrig. Weil im Endeffekt rechte der WEG auf die GBR übertragen würden. Geht nicht. Ein zwangsbeitritt ist genauso wenig durchzusetzen. Jeder hat ein Anrecht auf eine wallbox.

Re: WEG Beschluss zur Installation

Schlapperklange
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Weiß nicht. Hier wird z.B. auch die Gründung einer IG vorgeschlagen (ganz unten auf dieser Seite): https://www.golem.de/news/elektromobili ... 330-5.html

Aber wie willst du das sonst organisieren? Immer die ganze EG an allen Diskussionen beteiligen, obwohl nur 10% der Leute interessiert sind? Wie soll man eine chaotische Installation vermeiden, wenn alle paar Monate oder Jahre wieder eine Wallbox dazukommt? Die WEG wäre immer dann um Genehmigung zu bitten, wenn ihre Belange berührt würden.

Das Prinzip der Kostenaufteilung, auch wenn jemand nachträglich hinzukommt, wird auch im Text des Wemog Gesetzentwurfs erläutert (im Besonderen Teil, S.72, hier erhältlich: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzge ... EModG.html ).

"Entstehen durch den nachträglichen Mitgebrauch eines Wohnungseigentümers Kapazitätsprobleme, müssen diese nach allgemeinen Regeln gelöst werden, etwa durch einen Beschluss, der regelt, wann welcher Wohnungseigentümer das gemeinschaftliche Eigentum gebrauchen darf. Dabei sind alle interessierten Wohnungseigentümer gleich zu behandeln, ungeachtet der Tatsache, wie lange sie das gemeinschaftliche Eigentum schon gebrauchen. Es ist deshalb nicht zulässig, den Anspruch aus §20 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 mit Blick auf beschränkte Kapazitäten etwa der gemeinschaftlichen Elektroinstallationen abzulehnen. Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroinstallationen oder sie rüsten diese gemeinsam auf (zum Beispiel durch die Installation eines Lastmanagementsystems oder die Erweiterung der Hausanschlussleistung) und tragen die dafür notwendigen Kosten gemeinsam (vergleiche §21 Absatz 1 Satz 1 WEG-E); der Anspruch auf Aufrüstung ergibt sich wiederum aus §20 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2. Die Nutzung und Kostenbeteiligung durch später hinzutretende Wohnungseigentümer in diesem Fall regelt §21 Absatz 4 WEG-E (vergleiche auch die dortige Begründung)."

Re: WEG Beschluss zur Installation

huschhusch
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Danke für die bisherigen Diskussionen.

@Schlapperklange, eine technische Lösung für Deine WEG wäre evtl. so etwas wie eine Vorrangschaltung mit Lastabwurfrelais für die bestehenden Drehstromsteckdosen (falls die nur sporadisch zum Holz machen genutzt werden). Komfortabler wäre es wenn ein Lastmanagement über Wandlermessung den momentanen Stromverbrauch kennt und berücksichtigt. Ansonsten würde ich gerne in diesem Thread eine möglicht allgemeine Beschlussvorlage/Formulierungshilfe diskutieren, ohne zu sehr auf individuelle Details einzugehen.


Ich habe mal folgende Beschlussvorlage zusammengedichtet. Kommentare sind erwünscht, egal ob Inhalt oder Formulierung!


Die WEG beschließt die Einrichtung zum Laden von Elektrofahrzeugen auf ihren Stellplätzen nach beigefügtem Konzept. Nur die teilnehmenden Wohnungseigentümer tragen die Kosten für die notwendige Grundinstallation. Abweichend vom Verhältnis ihrer Anteile, wird nach §21 Absatz 2 (5) Wohnungseigentumsgesetz folgende Kostenaufteilung beschlossen: Die Verteilung der Installations-Grundkosten erfolgt im Verhältnis der zu installierenden Ladepunkte. Die weiteren Installationskosten vom Unterverteiler (einschliesslich notwendiger Leistungs- und Fehlerstromschutzschalter) zum Stellplatz sowie die Anschaffungkosten der Wallbox werden direkt vom entsprechenden Wohnungseigentümer getragen.

Die Dimensionierung der Grundinstallation (Leitungsquerschnitte, Verteilerkästen, Switches, etc.) erfolgt so, das später partizipierende Teilnehmer diese ebenfalls nutzen können. Die dabei neu entstehenden Kosten trägt der Eigentümer des hinzukommenden Ladepunktes, ebenso entschädigt dieser die bisherigen Nutzer für die erbrachten Vorleistungen. Hierzu wird bei hinzufügen des n-ten Ladepunktes der n-te Teil des Gegenwertes der Grundinstallation an die in Vorleistung gegangenen Wohnungseigentümer abgegolten, im Eigentumsverhätnis der zuvor bestehenden n-1 Ladepunkte.

Der Betrieb des Ladenetzwerkes stellt Mindestanforderungen an die Ladepunkte. Es ist nur der Betrieb von Ladepunkten gestattet welcher folgende Kriterien erfüllt:
- ein zertifizierter MID Energiezähler welcher eine Abrechnung des Stromverbrauchs am Ladepunkt ermöglicht ist Bestandteil der Installation
- eine vollständige Einbindung in das gewählte Lastmanagementsystem ist möglich (Wahl: OCPP >= 1.6 via Ethernet oder proprietäres System)



Frage: Sollten noch Details wie Aufteilung der Folgkosten (Zählermiete, Reperaturen, Ableseservice) mit aufgenommen werden oder ist das Usus?

Re: WEG Beschluss zur Installation

Magnus8513
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[mention]huschhusch [/mention] : ich glaube die „nachträgliche“ bzw. Anteile kostenaufteilung ist in der WEG Praxis, wenn selbige bei dir nicht sehr klein ist zu komplex.

Ich mag hier aber ggf zu pessimistisch sein. Ich habe für unsere mal ein wenig was zusammengestellt und hier veröffentlicht:

https://www.elektrischfahren.net

Anträge würde ich nun zwei stellen:

1. Einen für die Erlaubnis bei mir eine wallbox hinter meinen Zahler zu hangen mit der Zusage mich einem zukünftigen lastmanagement zu unterwerfen. Meinem Verständnis sollte was für mich und vermutlich auch für die nächsten paar Boxen locker klappen von der Netzleistung

2. der zweite Antrag wäre der Auftrag an den Verwalter die zentrale Basis für ein geeignetes dynamisches lastmanagement zu schaffen das auch den zukünftigen Aufbau ohne große Netzanschlussupgrades ermöglichen wird.

Was haltet Ihr davon?


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Re: WEG Beschluss zur Installation

jetfish
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huschhusch hat geschrieben: ...
Die WEG beschließt die Einrichtung zum Laden von Elektrofahrzeugen auf ihren Stellplätzen nach beigefügtem Konzept. Nur die teilnehmenden Wohnungseigentümer tragen die Kosten für die notwendige Grundinstallation. Abweichend vom Verhältnis ihrer Anteile, wird nach §21 Absatz 2 (5) Wohnungseigentumsgesetz folgende Kostenaufteilung beschlossen: Die Verteilung der Installations-Grundkosten erfolgt im Verhältnis der zu installierenden Ladepunkte. Die weiteren Installationskosten vom Unterverteiler (einschliesslich notwendiger Leistungs- und Fehlerstromschutzschalter) zum Stellplatz sowie die Anschaffungkosten der Wallbox werden direkt vom entsprechenden Wohnungseigentümer getragen.

Die Dimensionierung der Grundinstallation (Leitungsquerschnitte, Verteilerkästen, Switches, etc.) erfolgt so, das später partizipierende Teilnehmer diese ebenfalls nutzen können. Die dabei neu entstehenden Kosten trägt der Eigentümer des hinzukommenden Ladepunktes, ebenso entschädigt dieser die bisherigen Nutzer für die erbrachten Vorleistungen. Hierzu wird bei hinzufügen des n-ten Ladepunktes der n-te Teil des Gegenwertes der Grundinstallation an die in Vorleistung gegangenen Wohnungseigentümer abgegolten, im Eigentumsverhätnis der zuvor bestehenden n-1 Ladepunkte.

...
@huschhusch An sich eine guter Ansatz hinsichtlich der Kostenträgerschaft. Ich sehe jedoch einen Knackpunkt: Fall in einer WEG anfangs im Extremfall nur eine oder nur wenige Parteien Interesse an einer Ladestation bekunden, so würden diese zunächst über Gebühr mit den Kosten der Grundinstallation belastet werden. Erst wenn nach und nach weitere Teilnehmer hinzukommen erfolgt die Entlastung, immer auf die Gefahr hin, dass man auf Lange Sicht die Grundinstallation überverhältnismäßig finanziert. Wie interpretiert ihr den Gesetzestext diesbezüglich? Wäre es rechtens, darauf zu bestehen, dass die WEG insgesamt (bspw. aus der Rücklage) die Grundinstallation wie ausreichend großer Durchbruch in die Tiefgarage mit Installation von Leerrohren trägt? Jeder Teilnehmer könnte in diesem Fall sukzessive anteilig eine Kompensation zugunsten der Rücklage tätigen.

Re: WEG Beschluss zur Installation

huschhusch
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@Magnus8513: Hmm. Wenn Du die Hausverwaltung damit beauftragst, sich um die Vorraussetzungen inkl. Lastmanagement zu kümmern, dann werden die zu einem etablierten Anbieter wie z.B. The Mobility House gehen zwecks Angebot. Da kommt dann raus, das die OpenWB (unter anderem mangels OCPP) nicht vom ChargePilot (deren Controller) unterstützt wird. Die OpenWB interne Lösung steuert momentan wohl nur 8 Ladepunkte, für Euch im Endausbau wohl zu wenig. Und falls doch OpenWB, administrierst Du das dann ehrenamtlich (24/7/365) oder erledigt das die Installationsfirma?

Zum individuellen Anschluss an den Wohnungszähler: Ist bei euch jeder Stellplatzeigentümer auch Wohnungseigentümer? Gibt es Wohnungseigentümer die über viele Stellplätze verfügen, so das für diese ein direkt zugeordneter Anschluss unpraktikabel wird? Ist in den vorhandenen Verteilern noch Platz für eine entsprechende Anzahl von FI/Leitungsschutzschalter? (Zu den monatlichen Ablesekosten in der genannten Option B: Geht das nicht günstiger in größeren Perioden - quartalsweise, halbjährlich, jährlich - über die Hausverwaltung?)

Zu den Kosten/Umlage: Du willst die 3500 Euro Grundkosten gleich auf alle Stellplätze umlegen - nach Gesetz ist das nur möglich wenn mehr als 2/3 zustimmen, ansonsten zahlen (und nutzen) nur die "Mitmacher".

P.S. nette Zusammenstellung auf der Webseite


@jetfish: Bestehen auf Beteiligung kannst Du wie ich das Gesetz lese, erst bei >2/3 Zustimmung. Ansonsten hängt der beste Weg wohl davon ab wie groß eure Anlage ist und wieviele initial mitziehen. Eine temporäre Lösung nur für Dich dürfte nur kurzfristig etwas günstiger sein - wenn die anderen nachziehen musst Du Dich evtl. erneut anpassen (und nochmals mitzahlen). Evtl. gibt's ja auch Kompromisse, z.B. moderate Mehrkosten bei der Leitungs/Lehrrohrdimensionierung in Kauf nehmen (hier ist das Material günstig und die Arbeitszeit teuer), aber nur einen individuellen Unterverteiler montieren, welcher später ersetzt/erweitert wird, etc.

Re: WEG Beschluss zur Installation

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Hat jemand ein Dienstfahrzeug und möchte den Ladestrom mit dem Arbeitgeber abrechnen, so muß die Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Das sollte man betrachten und in die Lösung einfließen.
Fiat 500e seit 2017, zusätzlich VW eGolf. 80 MWh Strom an den Ladesäulen verkauft.
Ladesäule vor der Haustür
#2307 Ladestart um 23:07

Re: WEG Beschluss zur Installation

huschhusch
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@Fritzchen-66: Das ist ein guter Punkt. D.h. wenn die Wallboxen an einem gemeinsamen Anschluß hängen, und die Verbrauchskosten anhand der MID Zähler auf den Ladepunkt runtergebrochen werden sollen, bedarf es immer eines Dienstleisters der eine solche Rechnung ausstellen kann, sobald einer die Kosten abrechnen will? Das könnte dann teilweise zu enormen Zusatzkosten für alle führen (Beispiel, bei 10 Ladepunkten und Abrechnungskosten von je 5 Euro/Monat vom Dienstleister macht das in Summe 600 Euro, für ein bisschen Prozent und Dreisatzrechnung). Hmmm.

Dann wäre es ja auch schon schwierig, wenn ein (MID) Ladepunkt direkt am Wohnungszähler hängt, und dieser Stellplatz an einen Dienstwagenfahrer vermietet ist.
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