Elektroautos und Eigentumswohnungen (in D)

[Tesla-Anwalt]

Eigentumswohnungen und Elektroautos passen nicht so recht zusammen?
Leider stimmt das noch.

In Deutschland ist es nicht ohne Weiteres erlaubt, Elektroautos auf Mehrfamilienhausgrundstücken oder in Tiefgaragen zu laden. Vorher muss das in jedem Fall die Eigentümergemeinschaft absegnen. Das ist auch richtig so. Der Grund liegt darin, dass die Stellplätze Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses und die Stellplätze auf dem Grundstück der Gemeinschaft aller Eigentümer gehören. Grundsätzlich hat deshalb kein einzelner Eigentümer einen Anspruch darauf, auf seinem Stellplatz in der Tiefgarage sein Elektroauto zu laden, vielleicht sogar noch mit dem Gemeinschaftsstrom. Er darf auch nicht einfach Stromkabel zu seinem Stellplatz legen. Dasselbe gilt für den Berechtigten an einem Außenstellplatz. Vielmehr ist allein die Gemeinschaft aller Eigentümer für die Entscheidung darüber zuständig, ob und unter welchen Bedingungen Elektroautos an den Stellplätzen geladen werden dürfen. Es sind insbesondere die folgenden Dinge, über die alle Eigentümer zu befinden haben:

Soll es überhaupt erlaubt sein, Elektroautos auf dem Grundstück oder im Haus aufzuladen?

Soll ein neuer oder stärkerer Stromanschluss für den Grundbesitz hergestellt werden, wenn der vorhandene Anschluss nicht für das Laden von Elektroautos ausreicht?

Soll eine Ladesäule auf dem Grundstück oder in der Tiefgarage aufgestellt werden? Oder soll jeder Berechtigte an einem Stellplatz eine eigene Ladeeinrichtung (Steckdose, Drehstromsteckdose, Wallbox oder dergl.) schaffen können?

Soll ein Lastmanagement eingerichtet werden, damit mehrere Elektroautos gleichzeitig laden können?

Wer gibt die Maßnahmen in Auftrag, und wer bezahlt die Kosten?

Ist ein Wartungsvertrag gewünscht?

Bekommen alle Stellplätze eigene Zähler? Wer erledigt die Abrechnung?

Soll eine Versicherung für die Anlage abgeschlossen werden? Wenn ja, welche? Auf wessen Kosten?

Kann ein Eigentümer seine Ladeeinrichtung mitnehmen, wenn er aus dem Haus auszieht?

Usw. usw.


Das alles ist nicht so einfach zu klären. Wenn ein Mehrfamilienhaus neu errichtet wird, kann der Bauherr/Bauträger diese und weitere Dinge gleich zu Anfang regeln, die notwendigen Einrichtungen einbauen oder wenigstens einplanen. In die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung, in der die Spielregeln für die Eigentümer untereinander stehen, sind entsprechende Formulierungen aufzunehmen. Wenn es um ein bereits bestehendes Haus geht, wird die Teilungserklärung noch keine Aussagen über Elektroautos auf dem Grundbesitz enthalten. Deshalb muss die Teilungserklärung zunächst ergänzt werden. Mindestens sind entsprechende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft notwendig.

Ich habe einen Text entwickelt, der in die Teilungserklärungen von Mehrfamilienhäusern (Neu- und Altbauten) aufgenommen werden kann. Wer als Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes oder als Berechtigter an einen Außenstellplatz oder als Verwalter eines Mehrfamilienhauses Interesse an dem Text hat oder sonst Fragen zu der rechtlichen Situation von Elektroautos hat, darf sich gern mit mir in Verbindung setzen: info@salfer-anwalt.de.

Ich bin Jurist und habe mir ein Tesla Model S bestellt. Auch deshalb interessiert mich jedes rechtliche Thema um die Elektromobilität sehr. Dieser Problemkreis ist relativ neu. Viele Fragen sind noch ungeklärt. Deshalb würde ich mich freuen, wenn Sie mir rechtliche Anmerkungen oder Fragen zur Elektromobilität, Hinweise auf rechtliche Probleme usw. zusenden oder über dieses Forum mitteilen könnten. Ich werde versuchen, alle Anfragen zeitnah zu bearbeiten und zu beantworten.

Ihr Tesla-Anwalt

[bm3]

... Der Grund liegt darin, dass die Stellplätze Tiefgarage eines Mehrfamilienhauses und die Stellplätze auf dem Grundstück der Gemeinschaft aller Eigentümer gehören. ...

Hallo,
das lässt sich so nicht verallgemeinern, es gibt auch viele WEG bei denen Stellplätze fest den einzelnen Wohnungen zugeordnet wurden und im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen.
Auch reichen entsprechenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (mit den vom Gesetz dafür vorgegebenen Mehrheitsanteilen) eigentlich aus um all die von dir oben angesprochenen offenen Fragen zu klären. Die Beschlüsse sind ja nach Gesetz zu protokollieren und dauerhaft in einer Beschlusssammlung aufzubewahren. Eine Änderung der Teilungserklärung nachträglich verursacht dagegen immer nicht unerhebliche Kosten für die Wohnungseigentümer.

VG:

Klaus

[kriton]

Auch dann, wenn die Stellplätze im Sondereigentum sind (wie bei uns), ist es selten möglich die notwendige Leitung ohne Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums zu verlegen. Zusätzlich wird das Erscheinungsbild der Anlage verändert und die Nutzung erweitert bzw verändert. Meine Erfahrung dazu ist, dass Verwalter dies aus Haftungsgründen gegenüber der Eigentümergemeinschaft als bauliche Veränderung einstufen, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Die Macht der Verwalter sollte man nicht unterschätzen. Dann reicht ein Eigentümer, der dagegen stimmt.

[bm3]

Auch dann, wenn die Stellplätze im Sondereigentum sind (wie bei uns), ist es selten möglich die notwendige Leitung ohne Inanspruchnahme des Gemeinschaftseigentums zu verlegen. Zusätzlich wird das Erscheinungsbild der Anlage verändert und die Nutzung erweitert bzw verändert. Meine Erfahrung dazu ist, dass Verwalter dies aus Haftungsgründen gegenüber der Eigentümergemeinschaft als bauliche Veränderung einstufen, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Die Macht der Verwalter sollte man nicht unterschätzen. Dann reicht ein Eigentümer, der dagegen stimmt.

Das ist richtig kriton, allerdings liegt die dringend notwendige Anpassung des Wohnungseigentümergesetzes hierzu, also auch zu den notwendigen Beschlussmehrheiten die solche Erstellungen/Änderungen der E-Auto Ladeinfrastruktur innerhalb des WEG-Eigentumes bewirken können beziehungsweise mit Klarstellungen dazu was keines Beschlusses oder nur eines Beschlusses mit einfacher Mehrheit bedarf schon länger auf Eis. Dafür sind wohl bestimmte Politiker verantwortlich.
Zu den Verwaltern, die sind und bleiben bezahlte Dienstleister der Wohnungseigentümer und können und sollen auch nur das umsetzen was die Mehrheit der Wohnungseigentümer beschließt. Ich stimme dir jedoch darin zu dass es unter den Wohnungseigentümern auch viele "Mitläufer" gibt die gerne bei dem die Hand heben was die Verwalter vorschlagen und ihnen ( noch schlimmer) sogar Vollmachten für ihr Stimmrecht bei der Wohnungseigentümerversammlung erteilen und persönlich nicht dort erscheinen.

[mitleser]

*hochschieb*

[DiLeGreen]

Dass sowas auch durchaus gegen einige Bedenken durchführbar ist habe ich hier aufgezeigt: private-ladeinfrastruktur/ladung-elektr ... 12329.html

Inzwischen sind schon einige kWh auf dem Zähler, wenn ich Zeit finde werde ich auch dort noch ein ausführliches Update schreiben.


Von der überfälligen Reform des WEGs habe ich leider schon länger nichts mehr gehört, die sollte ja eigentlich zu Beginn dieser Legislaturperiode angegangen werden.

[DocDan]

Keine Ahnung, ob was weitergeht. Vielleicht wird es einfach nur ausgesessen. Hier steht:
http://dipbt.bundestag.de/extrakt/ba/WP ... 75057.html
"Erledigt durch Ablauf der Wahlperiode." Weiß wer, ob das in der aktuellen Wahlperiode neu eingebracht werden muss? Dann sollten wir unsere Volksvertreter daran erinnern, dass da noch etwas aussteht.

[Macman1010]

Dann reicht ein Eigentümer, der dagegen stimmt.

Nein. Bauliche Veränderungen müssen nicht einstimmig beschlossen werden.

[Noritz]

Dann reicht ein Eigentümer, der dagegen stimmt.

Nein. Bauliche Veränderungen müssen nicht einstimmig beschlossen werden.

Dies ist dann richtig, wenn die bauliche Veränderung keine besondere (optische) Beeinträchtigung der unbeteiligten Miteigentümer bedeutet.

Das hier habe ich bei Haufe gefunden (https://www.haufe.de/immobilien/verwalt ... 48745.html)

Bauliche Veränderung

Beim Einbau von Steckdosen oder auch Schnellladern zur Betankung von Elektroautos wird man daher von einer baulichen Veränderung ausgehen müssen. § 22 WEG regelt nun insoweit 3 Alternativen:

* Die mangels Benachteiligung der übrigen Wohnungseigentümer zustimmungsfreie bauliche Veränderung.
* Die benachteiligende und somit allzustimmungsbedürftige bauliche Veränderung.
* Die mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließbare Modernisierung entsprechend § 559 BGB.

Zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung?

Das Verlegen von Stromleitungen nebst Montage von Steckdosen oder Schnellladern birgt zumindest einen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Letztlich nämlich erfährt das gemeinschaftliche Stromnetz eine Veränderung bzw. Erweiterung. Der Aspekt etwaiger optischer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums spielt insoweit schon keine größere Rolle mehr. Man wird daher nicht von einer zustimmungsfreien baulichen Veränderung ausgehen können. Zu berücksichtigen ist des Weiteren die grundsätzliche Gefahr, dass zumindest bei Montage einfacher Schuko-Stecker unberechtigt Strom entnommen werden kann. Letzterer Aspekt würde selbstverständlich durch entsprechende Schutzmaßnahmen entschärft. Des Weiteren würde – ebenso selbstverständlich – ein gesonderter Stromzähler installiert werden. Auf diese Weise würde jedenfalls erreicht, dass nur diejenigen mit den Stromkosten belastet werden, die tatsächlich auch ihr Fahrzeug aufladen. Um dem Streit unter mehreren Elektrofahrzeugbesitzern vorzubeugen, wer wann wie viel Strom zum Aufladen seines Fahrzeugs verbraucht hat, würde jede einzelne Steckdose noch mit einem weiteren (Unter-)Stromzähler versehen.

Und weiter wird es interessant:

Dies alles könnten Argumente dafür sein, die übrigen Wohnungseigentümer, die kein Interesse am Vorhandensein einer Steckdose im Bereich ihres Tiefgaragenstellplatzes haben, sich bei der Abstimmung über eine entsprechende bauliche Maßnahme der Stimme zu enthalten, um diese denjenigen Wohnungseigentümern zu ermöglichen, die über ein Elektromobil verfügen. Da die übrigen Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt hätten, müssten sie gemäß § 16 Abs. 6 WEG auch keine anteiligen Kosten tragen (BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 65/11). Da ein Mehrheitsbeschluss bekanntlich stets dann zustande kommt, wenn die Anzahl der Ja-Stimmen diejenigen der Nein-Stimmen übersteigt, könnte ein Beschluss bereits mit der Stimme eines Elektromobilbesitzers zustande kommen, wenn sich der Rest eben der Stimme enthält.

Ein Rechtsanspruch wäre sicherlich hilfreich, aber mit der gezeigten Argumentation kann man evt. seine Miteigentümer auch so überzeugen.

[DiLeGreen]

Genau so habe ich z.B. abstimmen lassen. Hat geklappt.


Bzgl. WEG-Änderung: Der Vorschlag vom Bundesrat wurde glaube ich bereits erneut eingebracht.